[摘要] 2016楼市去库存大猜想，现在买房你准备好了吗?库存压一压，裤腰勒三勒。或许除了钱财本身，凡买卖之物库存过多从来是商家禁忌。
2016楼市去库存大猜想，现在买房你准备好了吗?库存压一压，裤腰勒三勒。或许除了钱财本身，凡买卖之物库存过多从来是商家禁忌。
统计局新数据显示，截至2015年末，商品房待售面积达7亿平方米，增长15.6%，达历史峰值，住宅占据63%。去库存被提到了前所未有的高度。
房地产高库存早已成为整个楼市的大难题，也确成为了部分开发商的心病。近期，多地陆续召开两会，密集出台去库存政策，将去库存作为2016年房地产的重中之重。而前段时间召开的中央经济工作会议亦提出化解房地产库存的要求，即“要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。”
2015年，随着中央经济工作会议的去库存指示、降准降息政策的出台、购房层面刺激政策的出台等利好，得以实现去库存，成为难得的去库存元年。
上海无疑为个中翘楚。
据上海房天下数据监控中心统计，2015年度上海楼市商品住宅共计成交成交面积1488.03万方，合计120178套，而2015度新增供应面积为1161.7万方。2015年，上海库存去化率达128%。
数据红旌招摇。
而随着《上海市生态保护红线划示方案》公示对未来上海可出让土地的限制，去库存压力似乎轻若鸿毛弹指可就。
据网上房地产数据显示，截止2016年第3周，上海商品住宅库存面积有1044.02万平，共计69769套。若不计因区域地段等难以消化的顽固因素，仅以量为算，按15年去化速度，上海商品住宅清除库存仅需3年多。
2016年，“宽松”是楼市的关键词，“去库存”已成为中央政府确定经济工作的“国家任务”，“分城施策”已成为高决策层认可的房地产市场政策思路。虽如上海等特大型城市仍将维持从严的政策口径，但若在整体宽松需求庞大的形势下，商品住宅去库存并非难事，指日可待。
那时至2016，各区真实库存如何？
见表，目前存量大为大浦东（包括原南汇区），存量共有二百多万方，其次为松江及嘉定，存量面积均大于百万方。相同的是，这三个区同样为刚需大区，库存平均面积150平左右，刚需库存仍是来年去化的重中之重。
另，作为商家必争之地的市中心区，虹口及静安库存总量均小于十万方，库存量位于低位与可供开发土地稀缺不无关系。
再看上表，同比2015年同期，各区库存的去化情况，杨浦库存从原来的43.48万方去化至21.95万方，去化率达49.52%，库存去化情况位于榜首。而宝山及嘉定库存去化分别为31%及30%，位于第二及第三位。值得一提的是，去年杨浦商品住宅没有一个项目入围成交面积/套数/金额10，如此看来，这高位的去化率靠的就是"众盘拾材火焰高"了，区内项目整体去化均匀。
另，静安、卢湾、崇明、金山库存均有一定量的增加。令人玩味的是，一边是市中心，一边是特郊区。而造成这两极分化现象的或可戏誉为常言道的“高不成低不就”，于是就闲着了，库存便多了。
| RDER-: windowtext 0.5pt solid;HEIGHT: 14.25pt;BORDER-RIGHT: black 0.5pt solid;WIDTH: 400pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: #ffc000" height="19" width="534" colspan="2">杨浦在售住宅一览 | |
| RDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid;BORDER--COLOR: windowtext;WIDTH: 83pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: #ffc000" height="19" width="111" align="left">项目 | RDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid;BORDER--COLOR: windowtext;WIDTH: 317pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT-COLOR: windowtext;BACKGROUND-COLOR: #ffc000" width="423" align="left">新动态 |
| RDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid;BORDER--COLOR: windowtext;WIDTH: 83pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent" height="38" width="111" align="left">东九号 | RDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid;BORDER--COLOR: windowtext;WIDTH: 317pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT-COLOR: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent" width="423" align="left">东九号目前在售房源均价为68000元/平，有99平两房，102平两房，119平两房三房在售，项目预计于2017年初非毛坯交房，带装修约为6000元/平。 |
| RDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid;BORDER--COLOR: windowtext;WIDTH: 83pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent" height="38" width="111" align="left">翡丽甲第 | RDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid;BORDER--COLOR: windowtext;WIDTH: 317pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT-COLOR: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent" width="423" align="left">翡丽甲第已于2015年12月26日盛大开盘，此次开盘面积为146平-177平三房，此次开出的房源总价在1200-1400万左右。 |
| RDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid;BORDER--COLOR: windowtext;WIDTH: 83pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent" height="57" width="111" align="left">盛世御珑湾 | RDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid;BORDER--COLOR: windowtext;WIDTH: 317pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT-COLOR: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent" width="423" align="left">盛世御珑湾均价60000元/平，目前在售133平3房，总价在740万/套-820万/套。2房已售罄，后续将有2房推出，推盘时间待定。盛世御珑湾位于杨浦新江湾城，闸殷路889弄。 |
| RDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid;BORDER--COLOR: windowtext;WIDTH: 83pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent" height="38" width="111" align="left">万科翡翠江湾 | RDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid;BORDER--COLOR: windowtext;WIDTH: 317pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT-COLOR: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent" width="423" align="left">万科翡翠江湾主售约250平带装修四房和350平顶层复式毛坯现房，带装修约约7000元/平，均价60000元/平。在售房源主要集中在2层等低区和顶层。 |
| RDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid;BORDER--COLOR: windowtext;WIDTH: 83pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent" height="57" width="111" align="left">华润新江湾九里 | RDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid;BORDER--COLOR: windowtext;WIDTH: 317pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT-COLOR: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent" width="423" align="left">华润新江湾九里在售211平方米3房、295-302平方米4房，非毛坯现房，房源位于73号楼，集中在8楼以上的中高楼层。均价45000元/平方米，总价900-1600万元/套，带装修约8000元/平方米。 |
| RDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid;BORDER--COLOR: windowtext;WIDTH: 83pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent" height="38" width="111" align="left">祥生御江湾 | RDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid;BORDER--COLOR: windowtext;WIDTH: 317pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT-COLOR: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent" width="423" align="left">祥生御江湾仅剩大平层和别墅在售，在售大平层面积351-375㎡6房，均价5万元/㎡，所剩房源10套左右； |
| RDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid;BORDER--COLOR: windowtext;WIDTH: 83pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent" height="38" width="111" align="left">滨江晶典 | RDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid;BORDER--COLOR: windowtext;WIDTH: 317pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT-COLOR: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent" width="423" align="left">滨江晶典预计2016年春节过后加推楼盘剩余房源，房源主要有94-137平2-3房，具体加推时间和加推价格待定。 |
| RDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid;BORDER--COLOR: windowtext;WIDTH: 83pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent" height="19" width="111" align="left">东外滩1号 | RDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid;BORDER--COLOR: windowtext;WIDTH: 317pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT-COLOR: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent" width="423" align="left">东外滩1号预计2016年春节过后推94-160平2-4房，具体开盘时间和价格待定。 |
| RDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid;BORDER--COLOR: windowtext;WIDTH: 83pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent" height="38" width="111" align="left">嘉誉湾 | RDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid;BORDER--COLOR: windowtext;WIDTH: 317pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT-COLOR: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent" width="423" align="left">嘉誉湾目前主推建筑面积420平方大平层，价格在54000元/平方，预计2016年3月底交房. |
| RDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid;BORDER--COLOR: windowtext;WIDTH: 83pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent" height="57" width="111" align="left">八埭头 | RDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid;BORDER--COLOR: windowtext;WIDTH: 317pt;BORDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT-COLOR: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent" width="423" align="left">八埭头为东外滩纯新盘，一期仅有一栋公寓房源，建筑面积以200平方米大户型为主，现已建成，二期尚在建设中。 八埭头售楼处目前已对外开放，项目预计2016年5月份开盘。 |
来自中指研究院的分析显示，预计2016年，在利好政策刺激下将有更多有效需求入市，库存压力进一步缓解，多数房企对2016年去化预期较为乐观，认为将好于2015年。价格策略上，以价换量并非是房企，五成房企存在上调项目价格预期，仅有约两成企业表示存在降价空间。
要说难点，去库存的一大难点或许就是存销比下跌快导致房价快速上涨。如15年，成交均价32284元/平，环比去年涨幅达18.85%，若16年持续15年走势，房价需涨至38370元/平。
虽2016年第3周(1月11日至1月17日)在高端项目的带动下周成交均价已达38124元/平，但高端项目毕竟整体分额占小，而作为库存分额大头的刚需项目，在居民经济基础未跟上的情况下单价涨幅6000多，无疑将为库存去化带下行压力。
故2016价格上涨或是趋势，但宜缓不宜燥，才能满足库存去化的目标。毕竟房价倘若再次涨到18%上的高度，甚而单价破4，于去除库存实是有弊无利，一则普通百姓无力承担，二来政府亦未做好督促以致房价无法控制的或上走至泡沬。
君不见，基于去年房价的惊人涨幅，上海明确提出要严防房价过快上涨，从严执行限购、二套房贷政策等意见，已明确释放出调控进一步“从紧”的信号？
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