[摘要] 人民币贬值引发的金融市场的负利率会引发楼市变化，房价动荡或将出现。房价暴跌是不能阻挡的！央行第五次"负利率"时代：或是楼市后的狂欢?与前四次“负利率”不同的是，当前的楼市并非整体向好，而仅限于一线城市及部分二线城市，绝大部分的三四线依然深陷高库存泥沼，楼价在低迷中徘徊。
楼市冰火两重天
今年以来楼市的表现特征之一，就是城市之间的分化严重。
8月份，根据中指研究院数据，前十大城市中，只有一半房价上涨。其中，上海（楼盘）房价同比上涨9.9%，均价为35405元/平方米，北京（楼盘）房价同比上涨3.25%，均价为33784元/平方米，而深圳房价已同比上涨26.38%，均价达38000元/平方米！
与此同时，广州（楼盘）、杭州（楼盘）8月份房价同比均跌逾5%，均价分别为17000、16000元/平方米；重庆（楼盘）房价同比跌幅更达8%，均价仅为7000元/平方米。
房地产与金融资深评论人黄立冲指出，与以往普涨的市场格局不同，当前楼市虽然回暖，但城市分化依然严重，经济基础较好的一二线城市房价上涨速度较为明显，三四线城市由于供求关系失衡，受益程度相对较低。
张大伟指出，从8月份数据看，房价涨幅依然持续，而且逐渐从一线城市开始蔓延到二线城市。从南京（楼盘）等城市看，房价涨幅在加速，过去调整深的部分城市也开始恢复，比如杭州、宁波（楼盘）等城市开始上涨；此外，7月份同比上涨只有北京、上海、深圳，到8月份，同比上涨已经有9个城市。
但是，整体的三四线城市因为库存值过高，即使政策和信贷多重刺激，出现全面回暖的可能性也不大。
数据显示，深圳、上海、合肥（楼盘）、贵阳等城市处于库存压力低的水平。土地需供比深圳为1.00，合肥1.02，上海0.99，贵阳1.38，四个城市库存消化周期指标全部在10个月以内，人均累计新房销售面积都低于或稍高于平均水平，表明这四个城市的新房销售还有不错的增长空间。
相对而言，泸州（楼盘）、扬州（楼盘）、唐山（楼盘）等三四线城市处于较弱的位置，供应压力大而需求潜力低。这些城市未来的住房需求增长空间将低于其他城市。
虽然一二线城市相对“不愁卖”，但张大伟认为，虽然一线持续回暖，但后续要面临价涨量跌的新课题；此外，城市中过多的豪宅项目，也会“拖累”一二线楼市房企的去化速度。
从市场来看，整体的库存压力仍在加大。据国家统计局数据显示，截至7月末，商品房待售面积66259万平方米，同比增长18%。
另据WIND统计数据显示，截至9月7日，已公布半年报的138家房企的总存货金额高达2.47亿，相较去年同期22024.96亿的存货总量，同比涨幅高达12%。这还是剔除了前期借壳上市的绿地的数据，如叠加上绿地的存量，总库存或将高达2.8万亿。
谈及今年楼市走势，中国房地产协会副会长任志强表示，目前还有6亿多平方米的库存，消化库存目前还在位，所以房价不会飞涨。“开发商的房子不敢随便涨价，因为还有大量库存，只有少量的开发商剩尾盘的时候猛涨价”，任志强说。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
